ОЦЕНКА
подробнее

Рынок коммерческой недвижимости. Лето 2010 г.

Если рассматривать сегодняшний рынок коммерческой недвижимости в целом, то его можно охарактеризовать как тихо стагнирующий. Отдельные сегменты рынка можно назвать замерзшими. Так, например, количество сделок по строящимся объектам и крупным земельным объектам практически равно нолю. Сегодняшний инвестор стал более, чем прагматичным и циничным. Сказываются серьезные проблемы с денежной ликвидностью у строительного бизнеса, а так же полное отсутствие интереса к региональным проектам со стороны институциональных федеральных и международных инвесторов. Большинство новых проектов было приостановлено на стадии проектирования, а строительство продолжается там, где была высокая степень готовности или наличие внешнего финансирования (БЦ “ Риверсайд“, БЦ “ Колизей“ и “ Шоколад“).А запущенны в эксплуатацию в 2010 году всего три крупных объекта: ТЦ “ Мегамаг“, ТЦ “ Площадь», БЦ «Гвардейский“. Земельный участок сегодня может быть предметом обсуждения инвестора, только при наличии отличной локации, идеальной документации и ценой минус 50% от докризисной. Владельцам инвестиционных участков сельхоз назначения в пригородах Ростова, скорее всего, придется использовать их по назначению ближайшие несколько лет, или отважно разрабатывать и финансировать собственные проекты J. Это обусловлено тем, что основные их потребители инвест –фонды финансирующие строительство логистических парков и строители коттеджных поселков остановили даже запланированные проекты и сделки.

Формула успеха вторичного рынка коммерческой недвижимости сегодня, на мой взгляд, это ЭФЕКТИВНОСТЬ+КАЧЕСТВО + интересная ЦЕНА. Как показывает наша практика, на этом поле сделки есть, в том числе и купли продажи. При этом, что характерно, покупкой объектов интересуются в большинстве случаев региональные частные инвесторы и компании, желающие выгодно разместить свои денежные активы или получить конкурентные преимущества на падающем рынке. Федеральные игроки больше заинтересованы в расширении за счет аренды новых помещений, а лучше поглощения менее удачливых конкурентов. Данные факторы значительно снизили верхнюю планку вероятных инвестиций в объект до 30-35 млн.р. Особняком стоят некоторые структуры рассматривающие покупку зданий с буджетом более 100 млн.р, государственными корнями и всеми вытекающими из этого сложностями.

 Наиболее напряженная конкурентная борьба развернулась сегодня среди владельцев офисной недвижимости, что как следствие повлекло за собой резкое снижение стоимости и арендных ставок. Так реальные сделки сегодня подразумевают дисконт не менее 50% от уровня цен лета 2008 года. Так например существуют реалные сделки с ценой 30 т.р. за кВ.м. офисов класса D и С. Арендодатели качественных офисных помещений соглашаются на 400-500 р/кВ.м. в месяц. Здесь наибольшее влияние имеет “ Формула успеха»

На этом фоне наиболее привлекательно сегодня выглядят помещения подходящие для street-retail, что, наверное, является логичным. Как показывает история уличная торговля существует даже во времена военных действий. Самыми востребованными по-прежнему остаются мелкоформатные помещения до 100 м? с наличием витрин и высокого пешеходного трафика. В результате цены и арендные ставки за 2009 год на них были снижены всего на 15-25% и в 2010 продолжают оставаться на том же уровне.Для объекта с хорошей локацией цена аренды составит в среднем 1000 руб/ кВ.м. в месяц, а продажи от 100 тыс.р/ кВ.м.  Немного сложней в сегменте крупноформатных помещений свыше 150 м?, что обусловлено низкой активностью потребителей такого рода помещений -банков и крупных федеральных торговых сетей. Следствием является снижение реальных цен в среднем на 35-40% по отношению к пиковым значениям и их фиксация на уровне 500-800 р/ кВ.м. в месяц за аренду и от 50 т.р/ кВ.м. в случае продажи.. В целом в сегменте торговой недвижимости наблюдается наибольшая активность, как в арендных отношениях, так и в сфере купли-продажи.. По прежнему остается высокий интерес к мелким торговым помещениям со стороны частного инвестора, интересующегося бизнесом рантье. Как правило такие инвестиции предполагаю сумму до 10 млн.р. Сложность в данном вопросе заключается в том, что потенциальные покупатели рассчитываю на цены с учетом кризиса со всеми истекающими из этого последствиями, а собственники очень инертные игроки, и идут на встречу только в случае жесткой потребности в живых деньгах, а таких собственников, как показала практика  2010 года, в Ростове единицы

Склады

Покупкой интересуются только под свой бизнес. В 2008 г. спрос на аренду активно развивался в формате свыше 500 м?, в связи с активным развитем федеральных торговых представительств в регионе. Сегодня большинство потребителей рассматривают варианты до 250 м?, изредка 500 м?. В связи со снижением покупательного спроса многие торговые сети и представительства сокращают свои товарные запасы, все чаще работая под заказ. Низкокачественные, неотапливаемые помещение практически не востребованы, т.к. сегодня можно снять хороший отапливаемый склад за 150 р кВ.м., предлагавшийся в 2008 году за 250-300 р/кВ.м, хороший отапливаемы склад обойдется в пределах 250 р/кВ.м. в месяц. Что касается покупателей складской и промышленной недвижимости, то их интерес, как и в других сегментах коммерческой недвижимости, в основном тяготеет к мелким и дешевым площадям. Это промбазы стоимостью до 15 млн. руб. В данный диапазон цены, как правило, попадают объекты со строением около 1000 м? и земельным участком 1 гектар. В этой связи активные движения происходят в Левобережной и Батайской промзонах.

 Автор: Хмель Максим.                                                                                            

АналитикаОбзор рынка недвижимости. 

28.06.2010, 1722 просмотра.

Комментарии

wR1Mt8 <a href="http://dolyjxlefosd.com/">dolyjxlefosd</a>
VkvHnNwezkRLI
wR1Mt8 dolyjxlefosd


I can't believe you're not plyanig with me--that was so helpful.
hWzIgyAeGDoIQUKHL
I can't believe you're not plyanig with me--that was so helpful.


Добавить комментарий
Система управления сайтом Host CMS