ОЦЕНКА
подробнее

"Парус" для недвижимости

— На рынке недвижмости каких европейских стран вы работаете, и какой из них наиболее прозрачен?

 

Андрей Денисов: Более открытый и прозрачный, конечно же, немецкий рынок.А мы подбираем объекты для бизнеса и проживания в Германии, Италии, Франции и Испании. У нас был случай, когда мы делали аудит одного коммерчческого объекта в одной из стран Восточной Европы по запросу клиента, потому что он столкнулся с тем, что объект (отель) был завышен по стоимости почти в два раза. Для сравнения: В Германии разница между названной и реальной ценой была около 5%. Погрешность бывает и до 10%, это нормально, так бывает в Европе. К тому же существует несколько видов оценки, что и дает такие небольшие колебания в цене. Но не может объект, выставленный за евро 1,5-1,6 миллионов, на самом деле стоить евро 900 тысяч. Комфортно работать с развитыми странами, такими, например как Испания, Италия и Франция также интересно. Но тут есть свои ньюансы. В любом случае, покупая там недвижмость, люди меняют качество жизни. Собственная недвижмость в Европе, конечно, не во всех странах дает возможность оформления шенгенской мультивизы, а если покупается бизнес, то и получение вида на ПМЖ.

 

— Вам приходится много ездить по Европе, что бы знать конъюктуру?

 

А.Д. Конечно. Порой на поиски подходящего объекта уходит не одна неделя или даже месяц. Например, объект коммерческого использования с высокой доходностью. Росийским клиентам доходность на уровне 6% в год кажется низкой, вот и приходится пересматривать множество объектов, понять, что не так, где можно сократить расходы по ним, поднять доходность хотя бы до 10% годовых. В основном, конечно, эти объекты покупают те клиенты, которые хотят поселиться в Европе, переехать жить вместе с семьей. И вообще весь смысл нашей работы — движение. Осмотр объектов, посещение выставок, семинаров и конференций по недвижимости в Европе, прилет в Ростов для общения с нашими клиентам напрямую и многое другое.

 

— Поделитесь, сейчас удачное время для покупок недвижимости за рубежом?

 

А.Д. Я бы скорее так сказал: Все надо делать в свое время. Если есть желание купить сейчас, то надо делать это именно сейчас. Не могу сказать, что время очень благоприятное или наоброт. Цены нормальные, я полагаю. У нас поездки расписаны на пол года вперед. В Европе всегда так, все потихоньку, без спешки. В общем-то в Европе не бывает такого, что бы цена была слишком завышена или слишком занижена. Хотя было такое во время кризиса.Но там гораздо быстрее выправилась ситуация с ценами, чем у нас. И даже то, что упало на 30%, вы можете посмотреть и убедиться, что это не очень хороший вариант. На самом деле либо продались, либо упали совсем на чуть-чуть, или даже на 3-5% поднялись в цене. Такая недвижимость ликвидна и продается в любом случае. Если человек, покупая, находит для себя вариант соотвествующий его желаниям-ограниченный круг соседей, красивый вид из окна, удобное расположение от центра города или близость к морю, к примеру, — то цена объекта не упадет. обычно покупателям я объясняю, что таких объектов, которые вы просите, будет максимум 5. Причем, скорее всего, в одном из них не будет продавца, во втором — могут быть документы не в порядке, в третьем не такой ремонт внутри, как на фото, в четвертом слишком завышена цена. И пятый — останется в единственном числе! В любом случае, советовать клиентам покупать именно сейчас я не могу. Могу сказать: покупайте в свое время. Покупайте через тех, кто разбирается в этом. Я не хочу сказать, что мы все знаем, но мы хотя бы знаем, у кого спросить. Потому что в любом случае мы общаемся с людьми здесь, за границей, напрямую. И с нами можно проконсультироваться, что бы потом не было лишних проблем.

 

— Какие объекты наиболее востребованны на рынке, покупают ли недвижимость для отдыха и проживания или чаще ищут объекты для инвестиций?

 

А.Д. В основном покупают для себя — для отдыха на море или горах или просто загородом, у озера возле леса. Порой у нас спрашивают объект, например, стоимостью 100 000 евро, но мы его найти не можем. Не потому, что у нас нет таких объектов, и не потому, что нет таких цен. Просто то, что они хотят, не стоит 100 000 евро, а стоит гораздо больше. Но люди почему-то слушают «испорченный телефон» или основываются на том, что нашли что-то   в интернете. Пытаются покупать за рубежом сами. Однако это намного сложнее и содержит множество рисков. Я общаюсь с европейскими компаниями, наблюдаю как они себя ведут на рынке. порой какие-то агенты ведут себя некрасиво, некорректно, завышают стоимость объектов или продают не свои объекты. При этом покупатели не ведают, что часто слишком дешевые объекты за такую цену предлагаются на продажу либо в неудачной части крупных городов в восточной части Германии, либо в Испании и Италии — но в глубине стран а не на побережье. Там и на самом деле могут быть такие цены, но эта недвижимость никому из наших клиентов, как правило, не нужна. Рускому человеку, с его широкой душой необходим красивый вид и свежий воздух. Бывают такие лоты на продажу, как, виноградники во Франции. Есть и желающие их купить подешевле. А я считаю что это такое проблемно вложение- это же бизнес, который нужно знать. Да и вообще любой бизнес надо знать. Когда у клиента миллионы и он их вкладывает в бизнес. Но когда человек отдает свои кровные 100 000 евро, а кроме того, еще пытается взять миллионный кредит, зачастую я отговариваю его от опрометчевого поступка. А кредит в Европе обычное дело.

Нам часто приходится иметь дело с кредитными организациями за рубежом.

 

— Часто ли совершают покупку для последующей перепродажи? К вам обращаются с просьбами продать недвижимость купленную во время кризиса, когда упала цена, либо еще раньше, 3-5 лет назад?

 

А.Д. Наши клиенты купленную недвижимость, как правило не продают. Были желающие продать через нас квартиры, которые покупали сами, без нашего участия. Это люди которые приобрели, например, 3-комнатную квартиру в Восточной Германии за 80 тыс евро и продают ее за 100 тыс. евро. Однако мы за такие сделки не беремся. Удивительно, как еще на этапе покупки такой недвижимости им не приходило в голову — почему так дешево? Такую недвижимость сложно продать, ее сложно содержать и невозможно в ней жить, если это какой-нибудь эмигрантский квартал. Мы не беремся быть посредниками, потому что не сможем никого туда поселить, особенно с Юга России, что бы потом к нам клиенты, мягко говоря, имели притензии. Это же самоубийство. А люди купили, непроконсультировавшись. ДА, дешево. Да, в Европе.При чем их поражает, что например, в Берлине дешевле чем в Ростове. А почему так дешево, они не задумываются.

 

— Как избежать подобных случаев мошенничества или просто ошибок, в чем особенность ваших услуг?

 

А.Д. — Мы стараемся учесть все нюансы ведения сделок, включая подбор объектов, сопровождения сделок, адаптирования наших клиентов к жизни «там».После консультации и обсуждения предполагаемой покупки в конкретной стране клиент заключает с компанией договор, где оговариваются все детали сделки. Затем вносится предоплата части услуг. Обычно это небольшая сумма, которая гарантирует нам серьёзность намерений клиента. Деньги используются для расходов по подготовке и обслуживанию поездок и сделок. Это мобильная связь, Интернет, гостиница, суточные, перелеты, автомобили, паромы, переводчик и т.д.. все это затем учитывается в комиссионных, которые составляют 6% от суммы всей сделки. Я поясню, почему такая цифра: иногда приводят пример, что в Германии берут 3.48%. Однако в таком случае наш процент не заложен. Тогда как если я говорю, что беру 6%, то покупатель может быть уверенным, что при совершении сделки там не будет дополнительной закладки. Многие компании не берут в Ростове комиссионных, это значит, что они получают деньги от европейской стороны, и какая там сумма покупатель может только догадываться. Помогаем в том, в чем, казалось бы и не должны: и детей устроить в школу, счет открыть, продукты к приезду купить, уборку сделать. То есть, не только быстренько продать недвижимость и уйти в сторону, но и помочь по мере возможностей еще адаптироваться в стране. Технология работы простая, основа — полный контроль над процессом. Клиент не ездит один на просмотры объектов в Европе, только в нашем сопровождении, а затем получает гарантии надежности вложения своего капитала. Ведь, не зная ситуации в стране, менталитета жителей, особенностей местных властей, финансовой системы, грамотно сделку не проведешь. Я всегда говорю, что недвижимость и сама жизнь в Европе — это как «другая планет», которую нада еще покорить.

Система управления сайтом Host CMS